• Nieuws Hervormde Gemeente

Toekomst Hofje van six - Inloopmiddag

Beste Gemeenteleden,

De Diaconie heeft in een extra vergadering op 4 april 2017 formeel besloten tot groot-onderhoud van het Hofje van Six.

In bijgaande notitie leest u de lange weg die is afgelegd door de Diaconie om het Hofje van Six nieuw leven in te blazen. Deze notitie is inmiddels besproken met de Algemene Kerkenraad, de Kerkenraad Oost en de Kerkenraad West. Zij hebben allen positief gereageerd op de plannen tot groot-onderhoud van de Hofjeswoningen. De plannen zijn eveneens ter informatie en advies naar het Regionaal College voor Behandeling van Beheerszaken (RCBB) van de PKN gestuurd. We zijn in afwachting van hun reactie.

Met dit bericht willen we ook u uitgebreid informeren over het traject dat we tot nu toe hebben doorlopen als Diaconie. En meer inhoudelijk ingaan op de details van het groot-onderhoud. Er is inmiddels regelmatig bericht over het project in de Drieklank. Wij zijn voornemens u te blijven informeren over de voortgang van het project middels de Nieuwsbrieven en de Drieklank.

Tevens wordt u uitgenodigd voor een inloopmiddag in het Hofje op vrijdag 21 april van 16.00 tot 19.00 uur, waar u vragen kunt stellen over de plannen. Hierbij bent u van harte uitgenodigd!

Dolf van der Beek

Voorzitter Diaconie Hervormde Gemeente Lisse

 

TOEKOMST HOFJE VAN SIX 
 
Inleiding Deze notitie geeft in een notendop de lange weg weer, die is afgelegd om het Hofje van Six nieuw leven in te blazen.  

Historie:

In 1741 legateerde Pieter Six “aan vier personen de vrije bewoning van twee huizen in het dorp Lisse mits zij ledematen van de Gereformeerde Christelijke Religie waren”. Na overlijden van Pieter van Six in 1755 wordt op basis van een bijzondere bepaling in het testament de Gereformeerde Diaconie pas in 1797 volledig eigenaar van het Hofje.
In 1883 wordt het Hofje herbouwd. Er komt een grote woning, gelegen aan de Kanaalstraat, en zes kleinere woningen op het binnenterrein. Deze zes woningen delen drie voordeuren.
Van drie woningen worden in 1968 twee woningen gemaakt, Kanaalstraat 36 en 38. Op dat moment is er een “grote” woning, Kanaalstraat 40, die uit twee oorspronkelijke kleine woningen bestaat en een “kleine” woning, Kanaalstraat 42 met een aangebouwde entree op de kop en de badkamer in de berging.
Sinds 2000 is de Diaconie bezig met plannen voor de toekomst van het Hofje van Six.
Na enig juridisch gesteggel verleent de gemeente Lisse in 2010 een sloopvergunning en vervalt hiermee de gemeentelijke monumentenstatus.
In 2012 wordt het Hofje “te koop” gezet. Het hoogste bod van een projectontwikkelaar ligt rond de € 550.000. Een van de voorwaarden is dat de laatste huurster een fatsoenlijke woning aangeboden krijgt. Met de projectontwikkelaar vindt overleg plaats over het kopen van enkele appartementen.
De economische situatie gooit roet in het eten. Het ontwikkelen en bouwen van nieuwe winkels staat een aantal jaren stil.
De gemeente Lisse verzoekt om de asbesthoudende golfplaten van de bergingen te verwijderen. De Diaconie besluit om ook de rest van de bergingen te slopen.
Eind 2015 komen de gesprekken met de projectontwikkelaar weer op gang. De projectontwikkelaar biedt twee appartementen van circa 65 m2 in ruil voor de grond. Het aanbod staat op een half A4-tje.
Om duidelijkheid te krijgen wordt een programma van eisen opgesteld waarin staat wat de Diaconie minimaal verwacht te ontvangen in ruil voor de grond.
De projectontwikkelaar verlaagt zijn bod tot € 280.000 voor de grond. De Diaconie kan twee appartementen van circa 75 m2 kopen voor € 380.000. Kortom de Diaconie moet de grond afstaan en € 100.000 bijbetalen in ruil voor twee appartementen.
De Diaconie besluit om de grond niet te verkopen maar te onderzoeken of de woningen weer verhuurd kunnen worden. Op 4 april 2016 wordt hiertoe een principe besluit genomen: Kanaalstraat 34 wordt verkocht aan de firma Dol, Kanaalstraat 36 t/m 42 krijgen een grootonderhoudsbeurt en de bergingen worden herbouwd.
Om goed inzicht te krijgen in de bouwtechnische staat worden huisraad, stofferingen, betimmeringen e.d. verwijderd. Asbesthoudende materialen worden gesaneerd. Geconstateerd wordt dat de houten begane grondvloeren grotendeels rot zijn, kapspanten en stukken nokgording (= dakbalk) ontbreken en dat woningscheidende wanden niet overal de verwachte dikte hebben. Tijdens dit traject wordt in overleg met een constructeur besloten om alle binnenwanden te verwijderen en kapspanten, gordingen en vloerbalken van de eerste verdieping te herstellen zodat weer een veilig constructief geheel ontstaat.
Eind december 2016 ligt er een plan voor groot-onderhoud van de woningen en herbouw van de bergingen. Uitgangspunt zijn zeer goed geïsoleerde woningen voorzien van een verwarming met een lucht/water warmtepomp alsmede pv-panelen. Het plan gaat het budget van de Diaconie te boven. Het ambitieniveau wordt bijgesteld.
Op basis van een herziene technische omschrijving worden offertes bij meerdere bedrijven aangevraagd. Het herziene plan past binnen het budget van de Diaconie.

Plan voor groot-onderhoud woningen en herbouw bergingen:

Het monumentale karakter van de buitenschil van de woningen blijft bij het groot-onderhoud grotendeels ongewijzigd. De dakpannen, dakvensters, goten, hemelwaterafvoeren, voordeurkozijnen en klepramen worden vervangen. Het metsel- en voegwerk en de raamkozijnen worden hersteld. Al het houtwerk wordt geschilderd.  De binnenzijde van de woningen wordt zo veel als mogelijk aangepast aan het hedendaags gewenste wooncomfort. De plattegrond is opnieuw ingedeeld. Er is een open woonkamer/ keuken, een gecombineerd toilet/badkamer en een open slaapverdieping. Zie bijlage. De begane grondvloer wordt een geïsoleerde cementgebonden eps vloer met hierop een cementdekvloer. De halfsteens buitenmuren krijgen een constructieve, geïsoleerde voorzetwand. Het dak wordt aan de binnenzijde geïsoleerd. Alle beglazing is HR++ of HR+ glas. De verwarming vindt plaats met een gasgestookte combiketel en radiatoren in woonkamer/keuken, toilet/badkamer en slaapkamer. Onderzocht wordt nog of geheel electrische verwarming mogelijk is. De keuken wordt voorzien van een standaard keukenblok met bovenkastjes en kunststof aanrechtblad. De huurder kan in het blad een halogeen of inductiekookplaat monteren. Het toilet/de badkamer heeft een toiletpot, wastafel, douche en opstelplaats voor wasmachine met daarop een droger. Vanuit de woonkamer gaat een open trap naar de slaapverdieping.  De bergingen worden van baksteen in de kleur van de woningen. Op de bergingen komt een plat dak.  Voor het herinrichten van de tuin in een stijl passend bij het Hofje is een tuinteam opgericht.

Investering:

Het groot-onderhoud van de woningen, de herbouw van de bergingen, de aanbrengen van erfafscheidingen en straatwerk alsmede alle bijkomende kosten wordt begroot op € 440.000 inclusief BTW.  De verkoop van Kanaalstraat 34 brengt € 180.000 op. De netto investering door de Diaconie is € 260.000. In 2016 is aan de voorbereiding, sloop binnenzijde, asbestsanering en constructieve maatregelen € 46.000 inclusief BTW uitgegeven. De investering voor 2017 bedraagt € 214.000 inclusief BTW. 

Exploitatie:

Voor de woningen is een huurprijs bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel dat in de sociale huursector gebruikt wordt. De aanvangshuurprijs van een woning is vastgesteld op € 600 per maand. Jaarlijks wordt per 1 juli de huurprijs aangepast op basis van inflatie. De huuropbrengst van de vier woningen is in het eerste jaar € 28.800. De jaarlijkse kosten voor verzekering, onroerendzaakbelasting, watersysteemheffing, administratie en verhuur, renteverlies, dagelijks onderhoud en reservering planmatig onderhoud is voor vier woningen begroot op € 7.400. De netto opbrengst is in het eerste jaar € 21.400. 

Nawoord:

De Diaconie is blij dat er na vele jaren eindelijk een uitvoerbaar plan ligt voor exploitatie van het Hofje van Six middels groot-onderhoud en verhuur van vier woningen en de verkoop van een woning. De investering is fors maar het jaarlijks rendement maakt deze investering verantwoord. 
 
 
Lisse, 12 april 2017 
 
NB. Dit stuk is tot stand gekomen door input van het bouwteam van de Hofjeswoningen bestaande uit Dolf van der Beek, Marieke Guldemond, Nicolette van Groen, Aat de Frel en Thomas van ‘t Wout